LA CEDOLARE SECCA TRA IMMOBILI AD USO ABITATIVO ED IMMOBILI AD USO COMMERCIALE

E’ da poco all’attenzione del Senato un nuovo disegno di legge che prevede l’estensione dell’istituto della “cedolare secca” alle locazioni di immobili ad uso commerciale.

Fino ad oggi, infatti, la cedolare secca si applica alle locazioni di quasi tutti gli immobili ad uso abitativo (ne resta sempre esclusa la categoria A10), mentre si applica solo in piccolissima parte – ossia in presenza del rispetto di specifici e stringenti requisiti – alla locazione di alcuni immobili ad uso commerciale.

In ogni caso, fino alla Legge di Bilancio del 2019, la scriminante principale nell’applicazione della cedolare secca era proprio l’uso abitativo: in questo periodo di particolare attenzione per lo sviluppo delle imprese commerciali ed artigiane, tanto colpite economicamente dalla pandemia che stiamo ancora faticosamente cercando di lasciarci alle spalle, parrebbe che l’estensione di questo istituto anche agli immobili ad uso commerciale possa diventare presto realtà, superando l’ormai obsoleto brocardo dei vecchi testi economico-giuridici che ne avrebbero consentito l’applicazione “solo ed esclusivamente in presenza di immobili ad uso abitativo”.

Ma facciamo un passo indietro: perché si parla tanto di questa cedolare secca e perché questa estensione agli immobili ad uso commerciale costituirebbe un’importante novità?

La cedolare secca è un istituto pensato per alleggerire la pressione fiscale sul proprietario dell’immobile ed, al contempo, per permettere di applicare dei canoni di locazione più bassi, quindi generare un risparmio al conduttore dell’immobile, ossia l’inquilino.

In altre parole: con la cedolare secca ci guadagna, o meglio, ci risparmia – ma si sa: “il risparmio è guadagno” – sia il proprietario, che l’inquilino.

Questo avviene per le seguenti ragioni:

L’aliquota della tassazione è ridotta: quella ordinaria è pari al 21%, mentre per i canoni concordati di alcuni Comuni o in caso di soluzioni abitative per studenti si riduce addirittura al 10% (l’aliquota del 10% è anche quella che propone il disegno di legge per gli immobili ad uso commerciale);

Non è previsto il pagamento dell’imposta di registro né della marca da bollo in sede di registrazione del contratto di locazione;

Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo;

I canoni di locazione rimangono fissi, ossia non possono aumentare;

E’ possibile valutare immediatamente situazioni di subaffitto o affitto irregolare.

Ciò che bisogna tenere bene a mente è che la cedolare secca non si applica in via automatica, ma è un regime fiscale facoltativo, che, come tale, va sempre comunicato in sede di registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.

Dunque, tornando alla domanda originaria sul perché questa estensione della cedolare secca agli immobili ad uso commerciale costituirebbe un’importante novità, basta rileggere l’elenco sopra per farsi un’idea: alleggerire la pressione economica e fiscale sia sui proprietari degli immobili, ma soprattutto sugli imprenditori che utilizzano per la loro attività immobili ad uso commerciale, potrebbe costituire seriamente un valido elemento di sostegno per le imprese commerciali ed artigiane, andando a contrastare quella desertificazione dei centri urbani, cui purtroppo, negli ultimi anni, ci siamo dovuti abituare.

Nadia Giorgi, Giurista d’impresa, laureata all’Università degli Studi di Pavia in Giurisprudenza, è specializzata nelle esecuzioni immobiliari.